За многие годы в общественной и юридической практике так сложилось, и, думаю, ни для кого это не будет откровением, что решение вопросов, касающихся реализации имущественных прав в общей собственности, подразумевает участие всех лиц, имеющих в ней долю. Так же, не будет секретом и то, что помещения в многоквартирном жилом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме. Бремя расходов на содержание и ремонт данной собственности, также, лежит на собственниках помещений в многоквартирном доме. Принятие решений по вопросам владения пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников жилья. Данный способ является высшим органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится принятие таких решений, как выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, и многие другие вопросы, отнесённые Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство чётко регламентирует порядок проведения общего собрания. Собственники жилья в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений являются внеочередными. Инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может стать любой из собственников дома или уполномоченное им лицо. Управляющие, либо иные организации, не могут быть инициатором общего собрания. Общее собрание считается правомочным, если в нём приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов. Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, принимающих участие в данном собрании. Исключением является ряд вопросов, предусмотренных жилищным законодательством, решение о которых принимаются большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если при проведении общего собрания для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в Жилищном Кодексе кворума, законодатель предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования.

Таким образом, общее собрание является важнейшим инструментом в процессе управления многоквартирным домом.

К сожалению, нужно отметить, что на сегодняшний день общее собрание крайне не эффективно используется собственниками жилья в многоквартирном доме и ему отводится незначительная роль, как инструменту управления многоквартирным домом. Этот факт является показателем того, что правовая культура, активность и способность собственников участвовать в управлении своим жильём очень низкая. Также следует отметить и то, что сама процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, регламентируемая жилищным законодательством, на сегодняшний день, является довольно сложным юридическим и организационным процессом. Что, также, играет негативную роль в использовании общего собрания в качестве эффективного способа участвовать в управлении домом.

В итоге, на практике приходится наблюдать картину, когда в многоквартирном доме не выбран способ управления, а собственники помещения в таком доме не в состоянии провести общее собрание для принятия соответствующего решения. В таком случае возникает необходимость проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. После чего, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год. В какой форме и в каком порядке управляющая организация должна представить отчёт, в нормативных документах не оговорено. Единственно возможным вариантом здесь представляется проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где включить в повестку дня вопрос о представлении отчёта управляющей организацией о выполнении договора управления за предыдущий год. Но на деле мы видим, как собственники жилья хотят знать, что было сделано за прошедший период по договору управления многоквартирным домом, а организовать собрание никто не берётся. Управляющие организации, в свою очередь, ссылаются на отсутствие нормы, позволяющей им быть инициатором общего собрания. Сложившаяся ситуация не может ни вызывать озабоченности, и нуждается в тщательном изучении и исправлении, как путём внесения изменений в жилищное законодательство, так и ведением информационно-просветительской деятельности. На сегодняшний день экспертами Рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при Правительстве РФ и НП «ЖКХ Развитие» подготовлены поправки, направленные на упрощение процедуры проведения общих собраний. Так, предлагается определить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нём приняли участие собственники жилых помещений в данном доме или их представители, обладающие не менее чем 25% от общего числа голосов, за исключением случаев принятия решений об использовании общего имущества, выбора способа управления многоквартирным домом и утверждения условий договора управления.

В заключение хочется выразить надежду на то, что необходимая работа, направленная на улучшение ситуации в сфере ЖКХ, будет вестись правильно и находить необходимую поддержку и понимание в обществе.

Руководитель Покровского отделения проекта Все Дома
Р. Я. Блохин

Принято считать, что из всех способов управления многоквартирным домом, самым эффективным является управление управляющей организацией. Не знаю, насколько справедливо такое мнение. Но, если взять во внимание тот факт, что два других способа — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативами — непосредственное управление подразумевают под собой наиболее активное и организованное участие собственников жилья, то с этим приходится согласиться. Поясню почему. Сегодня, по ряду сложившихся причин, о которых я скажу чуть позже, приходится наблюдать очень удручающую картину реального участия жильцов в управлении домом. Как правило, наиболее активными собственниками жилья выступают пожилые люди и таких, в доме, единицы. В таком случае, когда дело доходит до необходимости участия собственников в принятии решений, касающихся управления домом, приходится сталкиваться с неспособностью соблюдения необходимых условий предусмотренных законодательством для принятия правомочного решения.

Ещё один факт, отражающий неспособность собственников жилья участвовать в управлении домом, это их отношение к общедомовому имуществу. Жильцы выбрасывают мусор на придомовую территорию, не доходя до контейнерной площадки, а зачастую делают это прямо в подъезде.

Всё это, говорит об отсутствии, у жильцов, чувства собственника. По сути, мы стоим перед фактом отсутствия в жилищных отношениях дееспособного участника в лице собственников жилья. Поэтому, какой бы способ управления мы не выбрали, такое положение дел, никогда не будет способствовать нормальному налаживанию качества предоставления услуг по управлению МЖД.

За многие годы, в силу обстоятельств, связанных с принципами построения общественно-политической жизни государства, люди привыкли к тому, что практически вся собственность принадлежит государству и именно оно несёт ответственность за её содержание и эксплуатацию. На этом было воспитано несколько поколений. Плохо это или хорошо — отдельный разговор. Но после того, как в жизни страны произошли известные нам изменения, где государство и общество становились равноправными участниками общественно-политической жизни, значительная часть ответственности легла на людей.

Жилищные отношения не стали исключением. Теперь, значительная часть жилфонда находится в частной собственности, а помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, принадлежат всем жильцам на праве общедолевой собственности.

Все мы знаем, что бремя расходов на содержание и ремонт имущества, также как и принятие решений в отношении него, лежит на его собственнике.

Содержание общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, требует привлечения специализированных организаций, использования спецтехники и оборудования. Помимо финансовых вложений, не менее важным моментом является участие самих собственников в процессе управления домом и контроля над исполнением обязательств, со стороны управляющих организаций, предусмотренных договором управления МЖД.

На практике же мы видим, что собственники жилья пока не готовы участвовать в управлении на равных с другими субъектами жилищных отношений. И это не удивительно, сфера ЖКХ стала одной из сложных отраслей жизни общества, регулируемых значительной по объёму законодательной и нормативной базами.

Да и сам многоквартирный жилой дом является сложным инженерным сооружением, объединенным с городскими инженерными сетями. Для того чтобы, собственникам жилья, стать полноценным участником жилищных отношений необходимо освоение определённых знаний и навыков в жилищной сфере.

Слабая осведомлённость в сфере ЖКХ, низкая правовая культура, отсутствие чувства собственника и навыков управления собственностью, отсутствие сплочённости в решении проблем и принятии решений в отношении общедомового имущества, всё это недостатки, от которых нужно уходить.

Сегодня, если не обратить должного внимания на сложившиеся проблемы, мы не сможем решить ни одного вопроса возникающего в процессе управления многоквартирными домами и для решения которых необходимо участие собственников жилья. Это же касается вопроса изменения тарифа на содержание и техническое обслуживание и многих других вопросов, решение которых, по жилищному законодательству, отнесено к компетенции общего собрания собственников жилья.

Только вовлечение жильцов в процесс управления жилфондом будет способствовать налаживанию качественной, основанной на взаимопонимании, совместной работе. Для того, чтобы осуществить это, всем заинтересованным в повышении качества управления жилым фондом, необходимо активнее вести работу в информационном пространстве в направлении просвещения населения и разъяснения всех изменений, происходящих в сфере ЖКХ.

В качестве идеи предлагаю вариант создания центра жилищного просвещения, основанного на безвозмездных началах. Основными направлениями деятельности которого, являлось бы общение и разъяснительная работа с населением по вопросам ЖКХ, распространение информации, а также помощь по вопросам взаимодействия с управляющими организациями.

Р. Я. Блохин, житель города Покров