Эту статью я решил посветить такому, на мой взгляд, важному вопросу в жилищной сфере, как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
За многие годы в общественной и юридической практике так сложилось, и, думаю, ни для кого это не будет откровением, что решение вопросов, касающихся реализации имущественных прав в общей собственности, подразумевает участие всех лиц, имеющих в ней долю. Так же, не будет секретом и то, что помещения в многоквартирном жилом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме. Бремя расходов на содержание и ремонт данной собственности, также, лежит на собственниках помещений в многоквартирном доме. Принятие решений по вопросам владения пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников жилья. Данный способ является высшим органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится принятие таких решений, как выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, и многие другие вопросы, отнесённые Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство чётко регламентирует порядок проведения общего собрания. Собственники жилья в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений являются внеочередными. Инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может стать любой из собственников дома или уполномоченное им лицо. Управляющие, либо иные организации, не могут быть инициатором общего собрания. Общее собрание считается правомочным, если в нём приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов. Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, принимающих участие в данном собрании. Исключением является ряд вопросов, предусмотренных жилищным законодательством, решение о которых принимаются большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если при проведении общего собрания для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в Жилищном Кодексе кворума, законодатель предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования.
Таким образом, общее собрание является важнейшим инструментом в процессе управления многоквартирным домом.
К сожалению, нужно отметить, что на сегодняшний день общее собрание крайне не эффективно используется собственниками жилья в многоквартирном доме и ему отводится незначительная роль, как инструменту управления многоквартирным домом. Этот факт является показателем того, что правовая культура, активность и способность собственников участвовать в управлении своим жильём очень низкая. Также следует отметить и то, что сама процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, регламентируемая жилищным законодательством, на сегодняшний день, является довольно сложным юридическим и организационным процессом. Что, также, играет негативную роль в использовании общего собрания в качестве эффективного способа участвовать в управлении домом.
В итоге, на практике приходится наблюдать картину, когда в многоквартирном доме не выбран способ управления, а собственники помещения в таком доме не в состоянии провести общее собрание для принятия соответствующего решения. В таком случае возникает необходимость проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. После чего, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год. В какой форме и в каком порядке управляющая организация должна представить отчёт, в нормативных документах не оговорено. Единственно возможным вариантом здесь представляется проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где включить в повестку дня вопрос о представлении отчёта управляющей организацией о выполнении договора управления за предыдущий год. Но на деле мы видим, как собственники жилья хотят знать, что было сделано за прошедший период по договору управления многоквартирным домом, а организовать собрание никто не берётся. Управляющие организации, в свою очередь, ссылаются на отсутствие нормы, позволяющей им быть инициатором общего собрания. Сложившаяся ситуация не может ни вызывать озабоченности, и нуждается в тщательном изучении и исправлении, как путём внесения изменений в жилищное законодательство, так и ведением информационно-просветительской деятельности. На сегодняшний день экспертами Рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при Правительстве РФ и НП «ЖКХ Развитие» подготовлены поправки, направленные на упрощение процедуры проведения общих собраний. Так, предлагается определить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нём приняли участие собственники жилых помещений в данном доме или их представители, обладающие не менее чем 25% от общего числа голосов, за исключением случаев принятия решений об использовании общего имущества, выбора способа управления многоквартирным домом и утверждения условий договора управления.
В заключение хочется выразить надежду на то, что необходимая работа, направленная на улучшение ситуации в сфере ЖКХ, будет вестись правильно и находить необходимую поддержку и понимание в обществе.
Руководитель Покровского отделения проекта Все Дома
Р. Я. Блохин
